La juste détermination de la valeur vénale du bien

        valeur vénale

  Dans un contexte économique, financier, juridique et fiscal très fluctuant, la détermination de la juste valeur d’un bien revêt un caractère fondamental. Nous précisons les risques liés à une erreur d’évaluation d’un bien immobilier et indiquons certains moyens permettant, dès l’expertise du bien, d’une part d’éviter ou de limiter le risque d’erreur, d’autre part de justifier et de démontrer sa bonne foi, ainsi que le bien-fondé des valeurs déterminées.

 

 

• Valeur vénale

• Redressement fiscal

• Expropriation

• Préemption

 

 

          Correspondant au prix auquel un droit de propriété peut raisonnablement être vendu, en cas de mise en vente amiable, la valeur vénale d’un bien peut être définie comme « la valeur marchande, (…), le prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté dans des conditions normales d’offre et de demande » (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 23 octobre 1984). Elle est égale à la valeur que donne un acquéreur rationnel à un bien, à un moment précis.

 

          Pour l’administration fiscale, cette notion de valeur permet de déterminer la base de calcul des droits fiscaux, ou des droits d’enregistrement, quand un bien change de propriétaire. Elle représente aussi la valeur de référence à retenir pour le calcul de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.

 

          Pour l’Etat ou pour une collectivité, cette notion de valeur peut être également recherchée dans le cadre d’une expropriation, ou de l’exercice d’un  droit de préemption.

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Les interventions possibles des services fiscaux

 

          Dans le cadre d’une vente, d’une donation ou d’une succession, le droit de propriété fait l’objet d’un transfert sujet à une déclaration. Cette déclaration fait apparaître la valeur du droit de propriété transféré, sur laquelle sont assis les « droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière » (article 666 du Code général des impôts).

 

          Le fisc peut en assurer le contrôle, et exiger un redressement fiscal dans le cas où il estime la valeur déclarée inférieure à la valeur vénale réelle (article L. 17 du Livre des procédures fiscales).

 

          En cas de sous-évaluation, l’administration fiscale peut réclamer le paiement des droits d’enregistrement sur la valeur réelle des biens au moins  « jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement » ou de la déclaration (article L. 180 du Livre des procédures fiscales). Ce délai s’applique notamment aux redressements pour insuffisance de prix. C’est alors à l’administration d’apporter la preuve de l’insuffisance de prix.

 

          Ainsi, selon les délais de prescription, un bien déclaré en juillet 2009 peut faire l’objet d’un redressement jusqu’au 31 décembre 2012.

 

          Par ailleurs, au sujet du régime des plus-values récemment réformé (exonération des plus-values sur un délai de 30 ans à compter du 1er février 2012), le fisc bénéficie d’un droit de reprise si, au vu de la valeur déclarée dans un acte de vente, il suspecte une sous-évaluation du prix pour minorer la plus-value (hypothèse du « dessous de table »). Il peut ainsi, après coup, demander au vendeur de payer l’impôt sur les plus-values.

 

          Enfin, l’intervention fiscale est également possible dans le cadre d’un contrôle des déclarations ISF. La sous-estimation du bien peut entraîner un redressement fiscal sur les trois dernières années, voire sur six années en l’absence de déclarations ou en cas d’omissions de biens dans la déclaration (article L. 186 du Livre des procédures fiscales).

 

          Alors, de façon à anticiper toute intervention du fisc, il convient de respecter l’application des méthodes d’évaluation préconisées par l’administration.

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Contestation de l’évaluation de l’administration

 

          L’administration fiscale retient prioritairement la méthode de comparaison directe,  au terme de laquelle elle indique un prix/m2 de superficie utile pondérée. Cette méthode, qui est basée sur des références d’actes réalisés, et antérieurs au fait générateur, n’est pas exempte de contestations quand elle est opposée par le fisc. Le choix des références peut être, en effet, « orienté ».

 

          Pour une maison d’habitation, contrôlée par l’administration fiscale sur la base d’un prix moyen de 3 500 e/m2 selon une référence d’acte observé dans la même rue, un contribuable a, par exemple, pu démontrer l’existence de références sur des bases de 2 500 e/m2 pour des maisons correspondant à des caractéristiques plus comparables (état général nécessitant des travaux d’amélioration, et, surtout, même catégorie de superficie). En effet, la maison objet du contrôle développait plus de 200 m2 habitables et était comparée à des maisons de 100 m2 environ. Le prix moyen par m2 s’en ressentait à la hausse. Dans cette affaire, ayant fait l’objet d’un règlement amiable, les recherches effectuées par le contribuable contrôlé ont été déterminantes pour contester les réclamations du fisc.

 

          Le fisc admet également l’application de la méthode dite de  « rentabilité » pour certains biens, comme un immeuble de rapport générateur de revenus fonciers (le bien doit alors être loué au moment de la déclaration). Pour cette méthode, correspondant à un profil d’acquéreur de type investisseur, les éléments déterminants sont le revenu locatif appliqué, ainsi que le taux de rentabilité brut espéré.

 

          De façon plus marginale, d’autres méthodes d’évaluation peuvent être exploitées dans certains cas de figure, comme la méthode « Sol + Construction », ou celle consistant en un réajustement d’une valeur antérieure.

 

          L’enjeu de l’application de l’une ou l’autre des méthodes est important, notamment en ce qui concerne les biens « occupés » (loués dans le cadre d’un bail), qui, par la méthode dite « économique » basée sur le revenu ou la rentabilité, peuvent être bien souvent évalués à des valeurs moindres que celles issues de la méthode de comparaison.

 

          De façon préventive, notamment dans le cadre de déclarations « sensibles » sujettes à des droits élevés, il convient de souligner l’intérêt d’annexer un rapport d’expertise à l’acte, ou bien, d’indiquer les références de l’expertise ayant permis de déterminer la valeur retenue. C’est un moyen simple et efficace de démontrer sa bonne foi et de protéger sa responsabilité en cas de contrôle.

 

          Au-delà des enjeux de court terme d’une déclaration, il convient surtout de déterminer la valeur vénale en prenant conscience des conséquences de cette déclaration a posteriori. La valeur déclarée peut également être opposée ultérieurement par la collectivité dans le cadre d’une expropriation, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

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Face aux collectivités

 

          Ainsi, un autre domaine dans lequel la valeur vénale se trouve au centre des débats est celui de l’expropriation ainsi que celui du droit de préemption.

 

Le droit à expropriation

 

          Au gré des stratégies de développement et d’amélioration des équipements, l’Etat, le Département, la Région, mais plus généralement encore, les communes et communautés d’agglomération ainsi que les SAFER (sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), interviennent pour bénéficier de leur droit à expropriation, ou à préemption de biens immobiliers privés.

 

          La protection du propriétaire foncier est affirmée par deux textes de lois fondamentaux : la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, qui définit le droit de propriété comme « un droit inviolable et sacré » (article 17), et l’article 545 du Code civil qui précise que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

 

          L’expropriation administrative pour cause d’utilité publique est une disposition du droit français permettant à l’acquéreur (l’Etat ou une collectivité) de forcer un possesseur à céder son bien contre son gré.

 

L’exercice du droit de préemption

 

          L’exercice du droit de préemption représente également un risque majeur. La collectivité peut ainsi se porter acquéreur du bien au prix convenu dans un compromis de vente (voire à un prix inférieur), suite à une déclaration d’intention d’aliéner (déclaration par laquelle le propriétaire fournit, au bénéficiaire du droit de préemption, des informations sur la vente d’un bien et sur son prix).

 

          La problématique porte alors sur le calcul de la valeur du bien. En matière d’expropriation, selon les règles de procédure, c’est le juge de l’expropriation qui fixe l’indemnité. Il est assisté dans sa tâche par un fonctionnaire, le commissaire du gouvernement. Ce dernier fait appel au service des Domaines (service dépendant de l’administration fiscale) habituellement chargé de déterminer la valeur vénale du bien immobilier faisant l’objet d’une dépense de deniers publics.

 

          L’avis des Domaines fourni à l’expropriant, ou au bénéficiaire d’un droit de préemption, sert ainsi de référence, comme base de discussion, dans la phase amiable. Au même titre que l’avis d’un inspecteur dans le cadre d’un redressement, cet avis n’est pas totalement incontestable, mais, il est réputé être suivi à 10 % près par l’expropriant… Ce principe peut faire l’objet de discussion.

 

          Par exemple, à l’occasion de l’exercice de son droit de préemption, une municipalité avait proposé un prix de 100 000 e sur la base d’un avis des Domaines. Mais elle a dû finalement, dans un contexte amiable, s’aligner sur un prix de 160 000 e, valeur qui avait été déterminée par expert à l’occasion d’une déclaration de succession préalable. Les Domaines n’avaient retenu, dans leur analyse par comparaison, que la valeur d’un bâti vétuste alors que, toujours par comparaison, la valeur du bien en cause pouvait être majorée de 50 % en tant que terrain à bâtir.

 

          En matière d’expropriation comme en matière de préemption, à défaut d’accord amiable entre les parties, le juge judiciaire est saisi par la partie la plus diligente.

 

          Au cours de la phase amiable, un propriétaire peut, pour contester les prétentions de l’administration, faire appel à d’autres méthodes d’évaluation que celle dite de comparaison directe. Mais une fois le juge saisi, il faut noter que le Code de l’expropriation n’admet que la méthode de comparaison directe, avec prise en compte de l’occupation éventuelle du bien.

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En conclusion

 

          Que ce soit dans un cadre fiscal ou dans le cadre d’une expropriation, nous constatons que la détermination de la valeur d’un bien peut avoir des conséquences multiples. Il convient donc de déterminer cette valeur de façon réfléchie, précise et justifiée.

 

          Outre cette juste détermination, il apparaît utile pour chaque propriétaire concerné par une procédure d’expropriation de suivre avec intérêt le dossier d’enquête publique, et de faire valoir ses observations auprès du commissaire enquêteur. Un avis défavorable de ce dernier, ou un avis favorable assorti de réserves, contraindra l’administration à motiver davantage son recours à l’expropriation, laquelle n’est pas toujours réellement justifiée, ou à rechercher d’autres solutions moins « traumatisantes ».

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